Drift och underhåll är en ständigt aktuell fråga för fastighetsägare. Utvecklingen går fort – från manuellt, till digitaliserat, till molnet – och behovet av samarbete med andra aktörer och branscher växer.
Belok har tidigare drivit projektet Framtidens styr och övervakning där vi bland annat genomförde en teknikupphandling. Drift och underhåll och styr och övervakning ser ut att gå in i varandra allt mer i framtiden och området är högintressant. Beloks medlemsmöte i september hade därför temat Drift och underhåll.
LF:s driftoptimerare ökar effektiviteten
Driftoptimerarna i Lokalförvaltningen Göteborgs Stad (LF) är nyckelpersoner för att LF:s många och varierande fastigheter ska kunna trimmas in och köras optimalt. En driftoptimerare har stort ansvar.
– Vi har till exempel fråntagit entreprenören driftanalys och optimering av nya eller ombyggda fastigheter under garantitiden och lagt detta på våra driftoptimerare, berättar Nina Jacobsson Stålheim på LF. Vi ser att utfallet blir väsentligt bättre och vill därför fortsätta med uppgiften.
För att klara av den ökande arbetsmängden söker LF kompetenta fastighetstekniker eller fastighetsingenjörer, men drabbas av samma problem som många andra i branschen: det saknas personer med rätt utbildning. En diskrepans i nomenklaturen i branschen, dvs namnen på befattningarna, ställer sannolikt också till det. Det blir svårt för intresserade att förstå innehållet i tjänsterna. Här har Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd tagit fram rekommendationer.
Locum: Tydliga avtal krävs med externa driftentreprenörer
2016 beslutade Locum att varje fastighet skulle ha en egen energiplan uppdelad på olika ansvarsområden: driftcontroller (drift), teknikförvaltare (investeringar) och fastighetsförvaltare (hyresgästfrågor). Alla energiplaner förankras med fastighetsområdeschefen och varje år tas en ny energiplan fram och följs upp.
Locum sköter sina fastigheter och följer upp energiplanerna genom driftavtal med ett flertal externa entreprenörer. För att säkerställa en löpande energieffektivisering av fastigheterna finns inbyggda incitament i avtalen liksom krav på en årlig minskning av energianvändningen.
Swedavia får framgång genom målstyrning
Att arbeta målstyrt i Swedavia har ett klart syfte: man vill åstadkomma förbättringar, lösa problem och förverkliga idéer. Swedavias målstyrda arbete innebär stor delaktighet och ansvarstagande från medarbetarna. Koncernledningen pekar ut företagets riktning och övergripande mål, men respektive grupp äger sina mål och har rådighet över handlingsplanerna för att nå målen. Att planera, mäta och följa upp är väsentliga inslag, inte minst inom drift och underhåll.
Arbetet är framgångsrikt. Målet att minska energianvändningen med 2 % per år för byggnader och verksamhetsenergi har uppnåtts eller överträffas varje år sedan 2011.
– Tillsammans är man är ett vinnande lag, menar Kent Arvidsson på Swedavia. Engagemang och arbetsglädje utvecklas när vi jobbar i grupp med tydliga mål som alla kan känna sig delaktiga i. Att jobba med förbättringsarbetet i grupp, att ha accepterade mål och en systematisk planering och uppföljning av aktiviteter är A och O. Resultaten blir bättre och kompetensen stannar inom bolaget.
Vasakronan: Internet of Things förändrar arbetssätten
– IOT (Internet Of Things) kommer att förändra drift och underhåll, spår Dan Sellergren på Vasakronan. Idag tar vi delvis manuellt fram informationen från våra undercentraler. I framtiden kommer det att krävas medarbetare som kan analysera all den information som de allt mer komplexa systemen producerar.
För att komma framåt i frågan har Vasakronan bland annat initierat ett samarbete med en hyresgäst i Kista som får ta del av Vasakronans indata från sensorer. Uppdraget är att fundera på vad man kan använda informationen till och utveckla funktioner för Vasakronan. En funktion kan till exempel vara att följa upp effektuttaget i en fastighet. Vasakronan har satt som mål att halvera effekten, då man ser effektuttaget som en kommande utmaning bland annat med en ökad andel elbilar.
Fördjupningsområde Byggnadsautomation
Frågorna kommer att diskuteras vidare i Beloks fördjupningsområde Byggnadsautomation, som kommer att startas senare i höst. Fördjupningsområdenas syfte är att ta fram förslag på förstudier eller projekt att arbeta vidare med.
